Торговые метры. Как Укрпочте продать ненужную недвижимость

Дмирий Сенниченко

Гендиректор DIM group, экс-директор по управлению активами недвижимости и инфраструктурой Укрпочты (2016-2018 гг)

У Укрпочты много недвижимости, генерирующей лишние затраты. Как ее продать?

В результате корпоратизации Укрпочта стала одним из крупнейших собственников недвижимости, которой не может полноценно распоряжаться. Что с ней делать?

Собственность обязывает

В 2017 году Укрпочта проходила независимую оценку с последующей рецензией в Фонде госимущества.  Активы компании оценили в 8,8 млрд грн из которых 6,3 млрд грн - объекты недвижимого имущества.

Портфель недвижимости Укрпочты – один из крупнейших в Украине и по объему и по количеству объектов. Одновременно – это огромная нагрузка для компании. Из 1,25 млн м кв в собственности более-менее эффективно и по назначению используется около половины.

Активы Укрпочты

<a href="http://www.liga.net/">Источник</a>

Из 5500 объектов недвижимости Укрпочты в производственной деятельности не используются приблизительно 30%.  Это остатки от автотранспортных предприятий в центральных частях городов, пустые громоздкие Центры почтовой связи, непрофильные активы – санатории и базы отдыха.

Расходы на содержание инфраструктуры уже приближаются к сумме, запланированной в бюджете 2019 года на частичную компенсацию доставки пенсий. Кроме счетов на электроэнергию на сотню миллионов гривень, закупки газа, топлива компания платит налоги на землю, недвижимость, несет операционные расходы и расходы на аварийные ремонты.

<a href="http://www.liga.net/">Источник</a>

Портфель Укрпочты

Сеть сортировочных центров построена во времена, когда письма и газеты железная дорога возила почтовыми вагонами. Поэтому на всех вокзалах городов миллионников, областных и районных центров расположены строения, максимально неудобные как по расположению для доступности автомобильного транспорта, так и по самой многоэтажной конфигурации помещений. Там же  - изношенные лифты, транспортеры и полное отсутствие энергоэффективности.

Сеть "офисов продаж" - отделений связи - развивалась в послевоенные годы в соответствии с демографией и концентрацией населения. С тех пор построены новые микрорайоны – мини-города и Укрпочта идет к клиенту, открывая новые отделения на условиях абсолютно рыночной аренды помещений – там, где нужно, а не там, где исторически сложилось.

Главпочтамты и центры почтовой связи отдельная песня. Практически на всех центральных площадях стоят монументальные, часто имеющие историческое значение здания. Функциональное назначение и процессы, которые проходят в этих зданиях - «архаичные».

Например, главпочтамт на Майдане Независимости – не просто одна из архитектурных доминант центра столицы, это ключевая точка всей Украины. Именно здесь находится условный нулевой километр, от которого отсчитывается расстояние из Киева до областных центров. Семиэтажное здание с двухъярусным порталом во весь фасад по адресу Крещатик, 22 строилось с 1952 по 1957 годы как Дом связи с помещениями под Министерство связи УССР. Вопрос: зачем на одной из самых дорогих площадей содержать тысячу сотрудников бэк-офиса Укрпочты?   

<a href="http://www.liga.net/">Источник</a>

<a href="http://www.liga.net/">Источник</a>

Главпочтамп в Киеве

Поэтому Укрпочта сдала в аренду часть первого этажа здания под интернет-магазин. Закрыта столовая и прекращена практика приготовления пищи на кухне с видом на Майдан. Технические службы переехали из центра города в другие здания. Такие действия в центральном аппарате – пример для региональных дирекций.

И да, работа с Главпочтамтами это серьезный, требующий профессионального подхода спецпроект ревитализации.  Вовлечение урбанистов и архитекторов, бережное отношение к исторической среде, однако и нахождение новых функций затребованных современным обществом.

Монументальность многих зданий главпочтамтов сталинского периода, всем своим видом подавляющем личность и наоборот смелый конструктивизм Харьковского почтамта должны отвечать современным тенденциям в украинском обществе. Такие здания должны обрести современные, логичные функции: коворкинги или гостиницы, общественные пространства или арт-галереи.

Яркие примеры изменения функций почтамтов - гостиница под именем Трампа в здании Почты в Вашингтоне, Главпочтамт в Милане со Starbucks и многие другие по всему миру.

<a href="http://www.liga.net/">Источник</a>

<a href="http://www.liga.net/">Источник</a>

Почта в Вашингтоне

Недвижимое богатство Укрпочты состоит также и из 15 баз отдыха и санаториев, разбросанных по живописным местам Приазовья и Карпат.

Укрпочта провела аудит баз отдыха, и после дискуссий с профсоюзами закрыла все, как неприспособленные для проживания и отдыха сотрудников и детей.

Излишним будет объяснять какие схемы в прошлом использовались для передачи в аренду койко-мест. Заработанные такими способами деньги не направлялись на содержание баз отдыха в надлежащем состоянии.

Украинское колесо круглое, но немножко овальное

Успешные мировые почтовые операторы давно поняли, что качественные почтовые сервисы – это отдельный от управления недвижимостью бизнес. Мировой опыт показывает, что управление недвижимостью часто обособлено и выделено в дочерние компании по управлению активами.

Неиспользуемые активы частично проданы, а средства направлены на основную деятельность. Здания, которые необходимы, могут быть объединены в единый пул и проданы с одновременным правом обратной аренды.

Deutsche Post арендует сейчас 98% отделений, Australia Post - 81%, TNT - 81%, Itelle SmartPost Finland - 87% своих отделений. Posti Финляндия только в 2015 году получила 120 млн евро от продажи складов с правом обратной аренды.

Имеющиеся в прошлом активы недвижимости при продаже с обратной арендой дали компаниям массивный впрыск денежных ресурсов, который они направили на развитие своего основного логистического бизнеса и совершенствование бизнес-процессов с внедрением IT-технологий.

Однако в Украине передача недвижимости под залог либо продажа для Укрпочты пока законодательно запрещена.

В 2017 году от аренды помещений Укрпочта получила 11 млн грн. В 2018-м благодаря переносу аренды на площаку Prozorro.Sale эта сумма  увеличилась в четыре раза. Но основной доход от переданных в аренду на протяжении 2018-го помещений будет получен в 2019-2020 гг. Только от новых лотов через Prozorro.Sale Укрпочта получит более 55 млн грн/год.

<a href="http://www.liga.net/">Источник</a>

<a href="http://www.liga.net/">Источник</a>

Аренда Укрпочты

И все же, сохраняя этот чемодан без ручки, компания не решает всех проблем.

Что делать

Существующий текст Закона об управлении объектами госсобственности от 2006 года, содержит формулировку, запрещающую в любой форме отчуждать или передавать в залог объекты недвижимости предприятиям, попавшим в список запрещенных к приватизации. В списке и Укрпочта.

В 2018 году Укрпочта и Минэкономразвития разработали правки к закону, позволяющие корпоратизированным ПАО с сформированными набсоветами по прозрачной процедуре избавляться от объектов недвижимости, неиспользуемых в производственной деятельности.

Предлагается следующая процедура: определение исполнительными органами предприятия самого объекта, независимая оценка, согласие на потенциальное отчуждение конкретного объекта органа управления (наблюдательного совета), продажа объекта исключительно через открытый электронный аукцион. 

<a href="http://www.liga.net/">Источник</a>

<a href="http://www.liga.net/">Источник</a>

Не секрет, что структура почтовых отправлений с послевоенных времен изменилась. На 30% в год растет рынок е-commerce, писем и газет становится все меньше. Соответственно, чтобы построить что-то новое, нужно будет избавиться от старых сортировочных центров на железнодорожных вокзалах, и других объектов. Имея возможность продать ненужную недвижимость, Укрпочта могла бы генерировать несколько сотен миллионов гривень в год дополнительного дохода. Осталось лишь снять законодательный "мораторий".

https://bitlylink.com/htTDI

<a href="http://www.liga.net/">Источник</a>

<a href="http://www.liga.net/">Источник</a>

Куда вкладывать деньги в 2015-м году

Самым главным правилом для инвестора на 2015-й год остаётся тоже правило, которое было главным всегда – деньги любят тишину. Это означает, что при любых обстоятельствах нужно избегать паники и необдуманного принятия решений. Всё, что вы будите делать, нужно хорошо планировать, и многократно проверять.

Банки, ценные бумаги и металлы, валюта, недвижимость и бизнес конкурируют между собой за средства потенциальных инвесторов. Сотни компаний предлагают выгодно распорядиться вашими деньгами, но мало кто из специалистов может взять на себя ответственность и дать конкретную рекомендацию. Всё дело в ответственности. Мало кто готов взять на себя ответственность за сохранность, и тем более за доходность вашего капитала. В связи с этим, мелким инвесторам приходится перерабатывать море информации, и делать сложный выбор самостоятельно. Я постараюсь несколько упростить вашу задачу, и показать пальцем в ту сторону, в которую сейчас стоит смотреть.

Напомню, что Украина находится в состоянии кризиса, и даже войны. Это усложняет выбор, и играет против инвесторов. Любой специалист вам скажет, что деньги, которые просто лежат под матрацем, дешевеют, а банковские проценты сейчас не покрывают даже инфляции. Поэтому матрацы и депозиты мы даже не станем рассматривать. Вслед за ними стоит вычеркнуть различного рода хайпы и псевдо-форекс компании, которые попросту являются аферистами, хотя и пытаются создать иллюзию некой финансовой деятельности.

Остаётся валюта, ценные бумаги, золото, недвижимость и бизнес. Их стоит разбить на две группы. Первая группа (валюта, золото и недвижимость) – группа стабильности и сохранения, а вторая группа (ценные бумаги и бизнес) – группа доходности. Именно так я бы их распределил на 2015-й год. Эти две группы имеют принципиальные отличия по двум основным показателям – доходности и рискам. Если в первой группе доходность и риск минимальные, то вторая группа значительно увеличивает и то и другое.

Так диверсифицированная валютная корзина (фунт, йена, доллар, и евро) в четырех равных долях удержат ваше состояние на протяжении всего года приблизительно на одном уровне, а бивалютная корзина (фунт и доллар) в равных долях даже дадут небольшой прирост с относительно низкими рисками.

Золото, с несколько большими рисками, чем валюта сохранит ваш капитал, но при этом возрастает и доходность. Тут следует обратить внимание на то, что операции с банковскими металлами стали более рискованными в связи с тем, что нарушена стабильность банковской системы, и местные банки сами по себе представляют один большой риск. Кроме того, внимательно смотрите на разницу курсов покупка/продажа. Они могут значительно отличаться между собой, и маржа банка может полностью аннулировать вашу потенциальную доходность, а то и вообще сыграть в минус.

Недвижимость стоит рассматривать только как долгосрочную инвестицию, которая сможет показать реальную доходность в период 2-х и более лет. При этом категорически не рекомендуется рассматривать незавершенное строительство в Украине потому, что весь рынок находится в состоянии пограничной с наступлением форс-мажорных обстоятельств. Внимание стоит обратить скорее на вторичный рынок, где в последнее время всё чаще стали появляться объекты срочной продажи по заниженной стоимости. Тут коммерческая недвижимость, предположительно, имеет более высокую ликвидность, чем жилая.

Вторая группа потребует большей собранности и ответственности, но по окончании кризисного для страны периода сможет порадовать вас большей доходностью. В качестве верного способа приумножить капитал, стоит рассматривать ценные бумаги компаний из списка S&P 500. Прямого дохода они не принесут, но простые краткосрочные спекулятивные операции, основанные на изучении каждой компании в отдельности, могут показать достаточно высокую доходность с минимальными рисками.

Что касается местного бизнеса, то при соблюдении элементарных правил безопасности, он может значительно увеличить ваш капитал к концу года. Рассматривать стоит две отрасли: производство продуктов питания, и интернет-стартапы ориентированные на западных пользователей. Так первые показали свою стабильность и работоспособность в условиях кризиса, и могут сделать большой скачек вверх по его завершению, а вторые достаточно быстро переквалифицировались под иностранные требования, и показали свою мобильность и готовность подстраиваться под новые условия. В обоих случаях стоит рассматривать исключительно прямые инвестиции, личное знакомство с менеджментом компании, изучать их планы и отчетность, и только после этого принимать решение о инвестировании. В лучшем случае, вы сможете организовать на базе собственного капитала достаточно высокий и стабильный постоянный пассивный доход, а в худшем продать собственную долю по истечении инвестиционного периода. Обратите внимание на то, что вас интересуют именно инвестиционные вложения, а не просто покупка доли у предыдущего собственника потому, что в первом случае ваши средства усилят положение компании, а во втором просто уйдут предыдущему собственнику.

Самым главным правилом для инвестора на 2015-й год остаётся тоже правило, которое было главным всегда – деньги любят тишину. Это означает, что при любых обстоятельствах нужно избегать паники и необдуманного принятия решений. Всё, что вы будите делать, нужно хорошо планировать, и многократно проверять.